Como usar o CUB para estimar o custo do seu projeto?

Se você trabalha com incorporação ou gestão de projetos de construção, sabe que a precisão na estimativa de custos é a chave para o sucesso financeiro. Uma das ferramentas mais importantes e antigas do setor no Brasil é o Custo Unitário Básico (CUB/m²).

Mas o que é exatamente o CUB e como ele pode ser a espinha dorsal do seu planejamento orçamentário? Este post detalhado explora esse indicador essencial, garantindo que você o utilize corretamente para estimar os custos do seu próximo empreendimento.”

O que é o Custo Unitário Básico (CUB/m²)?

O Custo Unitário Básico (CUB/m²) é o custo por metro quadrado de construção de um projeto-padrão específico, calculado de acordo com a metodologia estabelecida pelos Sindicatos da Indústria da Construção Civil (Sinduscons). Ele serve como base para a avaliação de parte dos custos de construção das edificações.

Origem e Aparato Legal

A seriedade do CUB é comprovada pela sua própria existência de mais de 40 anos, sendo um dos indicadores mais importantes do setor. Sua criação data da Lei Federal nº 4.591 de 1964, que estabeleceu a obrigatoriedade de os Sinduscons estaduais divulgarem mensalmente os custos unitários de construção em suas respectivas regiões jurisdicionais.

O objetivo básico do CUB é disciplinar o mercado de incorporação imobiliária, servindo como um parâmetro crucial na determinação dos custos dos imóveis. Além disso, devido à sua credibilidade, a evolução do CUB/m² também é amplamente utilizada como um indicador macroeconômico da evolução dos custos do setor da construção civil.

A Base Normativa: ABNT NBR 12721:2006

A metodologia de cálculo e os projetos-padrão são definidos pela Norma Brasileira ABNT NBR 12721:2006. Esta norma foi resultado de uma ampla revisão que buscou a modernização do CUB/m², incorporando técnicas, tecnologias, insumos atuais e se adaptando às novas legislações urbanas, substituindo os processos construtivos anteriores, que datavam de 1964.

O CUB é Confiável? O Custo Parcial da Obra

Sim, o CUB é um indicador de custos muito realista e confiável. No entanto, é fundamental que gestores de projeto entendam que o CUB representa o custo parcial da obra, e não o custo global.

O cálculo do CUB leva em consideração o lote básico de insumos, composto por materiais de construção, mão-de-obra, despesas administrativas e equipamentos.

É importante notar que os custos com mão-de-obra devem incluir os percentuais relativos aos encargos sociais e benefícios, conforme estabelecido nas convenções coletivas de trabalho de cada Sindicato.”

O que o CUB NÃO Inclui (Custos que Você Deve Adicionar)

Para evitar surpresas no orçamento final, o preço por metro quadrado de construção precisa incluir os seguintes itens, que não são considerados na formação do CUB/m², de acordo com a ABNT NBR 12721:2006:

• Custos de Infraestrutura Pesada: Fundações, submuramentos, paredes-diafragma, tirantes e rebaixamento de lençol freático.
• Equipamentos e Instalações Especiais: Elevadores, fogões, aquecedores, bombas de recalque, incineração, sistemas de ar-condicionado, calefação, ventilação e exaustão, entre outros.
• Áreas de Lazer e Urbanização: Playground (se não classificado como área construída), obras e serviços complementares, urbanização, recreação (piscinas, campos de esporte) e jardinagem.
• Custos Legais e Intelectuais: Projetos (arquitetônicos, estruturais, instalações e especiais), impostos, taxas e emolumentos cartoriais.
• Remunerações: Remuneração do construtor e remuneração do incorporador.
• Custo do Terreno: o valor do terreno não faz parte do custo da obra.

Para Quais Projetos Posso Usar o CUB?

O CUB é calculado para diversos projetos-padrão que buscam representar os tipos de edificações mais comuns no mercado de incorporação. Estes projetos são definidos por suas características principais, como: número de pavimentos, número de dependências por unidade, áreas equivalentes e o padrão de acabamento da construção.

Padrões de Acabamento

Os projetos se dividem em três padrões de acabamento, que refletem diretamente o custo: Baixo, Normal e Alto.

A NBR 12721:2006 apresenta especificações detalhadas para cada padrão (materiais de piso, esquadrias, louças, metais, etc.).

Categorias de Projetos-Padrão

Temos diferentes tipos de edificações, cada qual com a sua sigla.

• Residenciais: Abrangem desde projetos unifamiliares (R-1) até edifícios altos (R-16), incluindo projetos populares (PIS, PP-4, RP1Q).
• Comerciais Salas e Lojas (CSL): Edifícios mistos que contam com garagens, pavimento térreo para lojas e pavimentos-tipo para salas.
• Comerciais Andares Livres (CAL): Edifícios projetados com andares inteiros sem divisões internas, além de garagens e lojas no térreo.
• Galpão Industrial (GI): Detalham custos para Galpão industrial.
• Residência Popular (RP1Q): Detalham custos para residências populares.

As diferenças de custo entre as categorias são significativas, pois o CUB reflete a complexidade e os materiais utilizados em cada projeto:

Tipo de Projeto	Uso Principal	Características Estruturais/Acabamento
Residencial (R-N/R-A)	Edificações de moradia (prédios multifamiliares).	Estrutura complexa (pilotis, garagens, salões de festa). O padrão “Normal” usa materiais de qualidade intermediária (ex: placa cerâmica esmaltada e mármore sintético), enquanto o “Alto” exige materiais de luxo (ex: tábua corrida resinada, granito, metais de luxo).
Comercial Salas e Lojas (CSL)	Edifícios de escritórios e comércio no térreo.	Estrutura focada em múltiplos pavimentos de salas. O projeto padrão normal especifica contrapiso nas salas (sugerindo que o revestimento final é por conta do usuário) e placa cerâmica nas áreas molhadas.
Galpão Industrial (GI)	Industrial/Logístico (Galpão e área administrativa).	Foco em grandes vãos e durabilidade. O projeto GI especifica piso cimentado liso na área livre do galpão e paredes com barra lisa ou chapisco e massa única, além de cobertura de chapa metálica.

Como Usar o CUB para Estimativa de Custos

Para utilizar o CUB de forma eficaz no seu projeto, siga as diretrizes estabelecidas pela NBR 12721:2006 e pela Lei 4.591/64:

1. Enquadramento do Projeto-Padrão: Primeiramente, você deve identificar o projeto-padrão mais compatível com a sua obra, comparando suas características (uso, número de pavimentos, tipo de acabamento) com os modelos definidos na NBR. Se o seu projeto tiver especificações de acabamento entre os padrões Baixo e Normal, você deve enquadrá-lo no padrão que mais se assemelha às especificações detalhadas na norma.
2. Consulta do Valor: Obtenha o valor do CUB/m² para o projeto-padrão escolhido (ex: R-8N) junto ao Sinduscon de sua região ou no site oficial www.cub.org.br.
3. Cálculo do Custo Básico Parcial: Multiplique o valor do CUB/m² pela área equivalente de construção do seu projeto. A área equivalente é a área virtual cujo custo de construção é considerado equivalente ao custo da respectiva área real, sendo essencial para projetos com áreas de custo diferenciado.
4. Inclusão dos Custos Não Considerados: É mandatório calcular separadamente e adicionar ao valor básico os itens que não estão incluídos no CUB (como fundações, projetos, equipamentos específicos e a remuneração do incorporador).
5. Revisão Periódica: De acordo com a Lei 4.591, os orçamentos expeditos calculados com a utilização dos CUBs devem ser revistos semestralmente para garantir a precisão do custo ao longo do tempo.

Onde Encontrar e Quem Calcula o CUB?

Somente os Sindicatos da Indústria da Construção Civil (Sinduscons) estaduais têm a responsabilidade legal de calcular e divulgar o CUB/m² mensalmente, seguindo as diretrizes da Lei 4.591/64 e da ABNT NBR 12721:2006.

Para facilitar o acesso, a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) criou o site www.cub.org.br. Nele, é possível acessar os resultados do CUB/m² de vários estados, além de informações detalhadas sobre os projetos-padrão e a metodologia de cálculo.

Fatores Adicionais Importantes

Importante observar os fatores:

• Metodologia e Transparência: A metodologia de cálculo é simples, mas extremamente rigorosa: os preços dos insumos são pesquisados mensalmente pelos Sinduscons (preferencialmente junto às construtoras, mas também fornecedores), com a coleta de, no mínimo, 20 informações para cada insumo. Os dados passam por tratamento estatístico para garantir que o resultado final reflita a real evolução dos preços do setor.
• Família de Insumos: O lote básico de insumos na NBR 12721:2006 representa uma “família” de insumos correlatos. Isso significa que, por exemplo, o item “Fio de cobre antichama” representa uma série de cabos e fios de diferentes especificações (delineadas na norma), o que confere maior abrangência e confiabilidade ao indicador.
• CUB Representativo: Muitos Sinduscons adotam um CUB representativo (como o R8-N em Minas Gerais e outros estados) para acompanhar a evolução dos custos do setor e servir como indexador contratual, desde que o critério de escolha seja explicitado.

Conclusão

O CUB/m² é um ponto de partida indispensável para o gerenciamento financeiro de projetos de construção. Utilizá-lo corretamente (enquadrando o projeto-padrão e adicionando todos os custos excluídos) transforma esse indicador em uma bússola precisa para o seu planejamento orçamentário.

Referência

Fonte: SINDICATO DA INDÚSTRIA DA CONSTRUÇÃO CIVIL NO ESTADO DE MINAS GERAIS. Custo Unitário Básico (CUB/m²): principais aspectos. Belo Horizonte: SINDUSCON-MG, 2007. 112p. e SINDUSCON-MG. CUB/m² Custos Unitários Básicos de Construção (NBR 12.721:2006 – CUB 2006) – Setembro/2025. Data de emissão: 06/10/2025.